西北物流园区历史与发展（赵杨）

继国家发改委将物流园区、高尔夫球场等六大固定资产投资项目列入监控名单后，今年以来银监会也酝酿对部分物流园区的固定资产项目贷款进行清理。一时间对物流园区的质疑之声层出不穷。

诚然，有不少物流园区的建设很大程度上是地方行政主导的产物，不少地方政府盲目追求大规模、大投资、高标准，无视巨大的物流园区建设与本地经济发展水平的脱节，由于缺少企业进驻，有的物流园区大面积荒芜。

据了解，中国的物流园区2001年掀起建设高潮，并一直持续到今年。据不完全统计，目前全国至少有20多个省市和30多个中心城市政府制订了区域性物流发展规划和政策，并将开发物流园区作为发展物流的品牌。 根据国家发改委综合运输研究所汪鸣研究员的统计，全国已建成和在建的大小物流园区近千个。2003年规划或建设的上百个物流园区，动辄投资上亿甚至几十亿元，圈地数百或上千亩。

但与物流园区建设如火如荼相对照的却是我国物流园区空置率60％以上的事实。从全国很多物流园区的运营状况看，都可以得出政府一厢情愿，企业并不买帐的结论。由于先天的因素，很多物流园区既无交通枢纽优势，又无足够运输力量的，这样的物流园又怎能不成为一片空地上呢？清理自然是意料中的事情了。据媒体报道，位于北京市通州区占地500亩、投资2．5亿元的华通物流园在2001年建成后的一年里没有与外界签订一份真正的商业合同，使整个物流园陷入困境，后不得不在北京市相关国资管理机构的主导下进行艰难调整，转作他用。

不过，由于是政府的主导工程，一把火不行就再加一把。为吸引企业入驻物流园区，地方政府又附送了许多优惠政策。如广东东莞市对物流基础设施用地免于缴纳土地出让金；南京市政府规定，凡到龙潭、禄口、王家湾三大物流园区注册经营的物流企业，南京市政府权力范围内的相关费用一律免除。浙江某市更以1∶2的比例吸引企业入园，如果企业在物流园区占地经营的话，那么这个企业可以在城市较好的地段拿到两倍的土地。在一些中心城市物流用地成本甚至不到房地产用地成本的1/3。

这些措施吸引了众多房地产商的注意，有的企业低价屯地，高价卖出，有的企业入驻时的项目是建仓库，进去就大搞房产开发。在物流园区签约率低，荒芜时间长、经营困难的情况下，地方政府也只能放宽行业限制。如2003年底北京东部物流港的规划建设，就由京泰公司以及房产巨头嘉里中心、华远公司和SOH O中国公司共同担纲。

于是乎，物流园区充斥房产企业的现象已不鲜见。

于是乎，物流园区成为“圈地”的幌子。

那么一个真正的物流园区应该如何规划和建设呢。上海西北物流园区在这方面应该说走在了前面。从2000年开始经过三次大的变革，开始走向一个真正的物流园区。

规划筹建阶段

可以说西北物流园区的先天条件非常好。要货有货；要资源有资源。正可谓是得天时、地利、人和。

首先是天时，西北物流本身货源充分——桃浦镇隶属上海市普陀区，占地18.83平方公里，人口7万。在历史上，桃浦是上海的主要化工生产区。八十年代以来，由于环境保护的需要和上海新规划的化工基地建立，化工生产企业纷纷向外搬迁。现今，桃浦地区已经形成了有相当规模的新扬民营工业园区，祁金都市里工业园区和外资企业为主的李子园工业园区等三大工业园区，年工业产值20多亿元，其大量产品和原料需要运输。更主要的是，桃浦所属的普陀区地处上海市西大堂，是连接江苏省、长江流域及北方各省市的门户。根据上海总体规划设想，普陀区功能定位于上海市的物资贸易中心，现已建成各类市场175个。地处中山北路“物贸街”的钢材市场、汽车市场、化工市场等已形成气候；沪西水果批发市场、曹安蔬菜市场、铜川水产市场已国内闻名，交易量分别占全市交易总量的1/2和1/4；上海三大超市（联华、华联、农工商）配送中心及总部均在普陀区内；闻名中外的麦德龙、家乐福、乐购等大型购物中心已在普陀区内相继建成开业。强大的市场基础必然要有先进和大型的货运市场相配套，以形成完善的物流功能向全国辐射。

其次是地利，西北周边桃浦地区物流资源比较丰富。桃浦处于上海市外环线两侧，南临312国道和沪宁高速公路，北面沪嘉高速公路和204国道横贯东西。南北向的外环线、祁连山路和真北路，把312、204、沪嘉高速、沪宁高速连接成四通八达的快速干道公路网络。同时，铁路沪宁线、沪杭环围线、南何支线穿越本镇，上海西站、南翔站、桃浦站均在镇域边沿，为公路与铁路的多式联运创造极好的条件。此外，从镇政府经外环线至虹桥国际机场只需10分钟，至吴淞集装箱码头仅20分钟。桃浦已成为上海市区西北部陆、海、空交通的一个结合地区。

此外，经过20年来的发展，桃浦物流业已经有了良好的包括仓储、车队、停车场等在内的基础设施，以及一批物流群体。尤其是近年来桃浦已经规划启动了贴近外环线的未来岛现代物流园区，其占地1600余亩，具有交通便捷、公铁联结优势，已基本具备条件，印尼金光集团APP物流中心等企业已相继落户，从而为西北综合物流基地的形成创造了极为有利的条件。此外，周边地区的物流业发展，比如长征地区以物资贸易和流通的发展，真如地区以日用消费品和轻工业品的物流配送的发展，也为桃浦物流基地的形成打好了基础。根据初步统计；至1999年，桃浦地区已有货运配载企业314家，仓储近60万平方米，有11个可停放2千余辆车的停车场，已初步形成了货运配载和物流产业的市场和网络。

第三是人和。上海市交流局已将桃浦地区列为全国42个道路交通主枢纽之一，并于2000年3月16日以市交办（2000）84号文，批复规划在桃浦地区建“上海西北综合物流中心”。而且上海市“十五”物流产业发展规划将上海西北综合物流园区规划为上海三大物流园区之一。

得天时、地利、人和之后，西北物流有如何发挥他的优势呢。

园区物流规划

在上海市“十五”现代物流产业发展规划基本明朗后，西北综合物流园区坚持“以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑”的原则，确定 “政府搭台、企业唱戏、总体规划、分步设施、突出重点、加快步伐”的方针，开始开展上海西北综合物流园区的筹建工作。

先由上海市城市交通管理局刘桂林局长、普陀区政府胡延照区长为首组成“上海西北综合物流园区筹建领导小组”，并下设筹建办公室，积极开展物流园区的筹建工作。在初步确定在桃浦路以北、武威路以南、祁连山路以西的外环线两侧4平方公里（6000亩）为西北物流园区规划用地，委托上海同济大学总承包，并请上海城市规划设计院、上海城市交通管理局、上海铁路局等部门并同参与制定“上海西北综合物流园区总体规划”。 咨询主要集中在总体规划结构和西北物流园区内的道路网络和主要出入口的设计上。客观的说，规划是比较务实的。

规划将整个园区划分为“一个中心、两条轴线，两个基地”的总体框架。即：一个中心——上海道路货物运输交易中心；两条轴线——真南路的配载和祁连山路的储运；两个基地——未来岛现代物流基地和金昌路仓储配送基地。
首先完成的是“上海道路货物运输交易中心”的建设。该中心计划中是上海西北综合物流园区的信息网络和交易网络的中心，是一个货运信息交易平台。“交易中心”分两期完工，第一期完成5000平方米的交易会员办公楼以及2000平方米具有500多个交易席位的交易大厅；第二期完成5000平方米的“交易中心”综合办公楼和7000平方米的配套服务楼。第一期工程于2001年3月底完成设计，4月处动工建设，8月份调试开通。

招商阶段，江桥与桃浦之争

与其他园区面临的现状一样，虽然有一个不错的规划，但同样面临房地产与物流实际业务的选择。西北也不能免俗。2002年12月6 日的大公报报道，“上海普陀区一家民营企业上海华盛投资有限公司出资十亿元人民币﹐在由上海市政府规划的西北物流基地──桃浦未来岛开发区内﹐率先投资兴建园区内所有的商务项目。由民营企业投资兴建市一级开发区﹐这在上海尚属首例。”

作为新闻，点是很不错。但上海华盛进物流园区要做什么呢。根据《上海市“十五”现代物流发展规划》，西北物流园区建设的核心就在未来岛内。但上海华盛是由几位长期在证券﹑期货市场搏击的投资人合股成立﹐在经营了一段时间的贸易﹑房地产之后大胆切入商务项目开发。

《中华工商时报》报道﹐目前未来岛已开发的一千六百亩土地中﹐上海华盛就拿到了四百亩。华盛投资的商务楼﹑通讯设施﹑科技园等﹐均为基础性项目。华盛公司介绍﹐两年后﹐由该公司投资的西北综合物流管理中心﹑华盛商务别墅区﹑华盛高科技园以及一个五星级宾馆﹑一个大型购物中心均将在未来岛内落成﹐成为西北物流园区的标志。一个五星级宾馆﹑一个大型购物中心成为物流园区的标志？从中，我们可以看出西北物流招商中的无奈。

与此同时，规划外的上海西北物流江桥园区建设启动。五家物流龙头企业﹕中储发展股份有限公司﹑上海华联超市股份有限公司﹑上海上信企业集团有限公司﹑上海蔬菜（集团）有限公司﹑上海一百（集团）有限公司同时签约入驻园区﹐标志着规划面积五千亩﹐首期开发二千三百八十八亩。由于紧邻上海国际汽车城的上海西北物流江桥园区建成后将与桃浦园区既是相携又是竞争，分摊本来就不多的市场蛋糕。

普洛斯和停车场经济

2003年西北最值得自豪的事情是引入了普洛斯——“物流地产”老大。普洛斯，美国纽约证交所上市公司（代码：PLD），开发及管理超过110亿美元资产。作为全球最大上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过2100万平米。与其他房地产投资信托（REIT）不同的是，普洛斯专注于物流地产租赁服务。

但不得不注意的是普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司。之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理。普洛斯只作地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是地产商而非物流商。

诚然“物流地产”模式有其存在的价值，“因为地产这一块占公司很大一部分固定成本”， “普洛斯的服务是帮助客户更有效管理运用资金、降低成本，并专注主业提高竞争力。”西北物流引入普洛斯，开始表明西北物流开始在物流与房地产之间寻求一个平衡点。

2003年西北物流园区应该说利润不少，但不少还是由出租停车场换来的。停车场在一定程度上实现了量的集约，但这种模式对整体物流环境的改变并无益处。

专攻公共保税仓库

我国加入WTO后，大量外资投资企业、跨国公司进入“长三角”地区及辐射区域，带来了巨大的物流需求市场，同时也使得内陆物流更具国际物流的性质。上海西北物流园区原有的基于内陆省际物流服务的功能已远远不能满足经济发展的要求。

为适应现代国际物流业发展的要求，桃浦镇政府和西北物流园区中的一些有识之士开始研讨在西北物流园区内设立兼有公共型保税功能和出口监管功能的综合性保税物流中心，使园区能更加完善陆路口岸型物流服务功能，能在更大的平台上进行资源配置，实现全球范围的物流服务。

外高桥的成功，使得很多人都知道了一个名词：公共型保税物流中心（B类）。海关保税物流中心分为A型和B型两种，B型是指由多家保税物流企业在空间集中布局，具有一定规模和综合服务功能，并联结国内、国外两个市场的物流集合区域。在这一区域内，可以有多家保税物流企业，开展保税仓储、物流配送、进出口贸易业务。由于境内货物进入这里就视同出口，享受出口退税；在该中心内注册的企业，可以自动获得进出口经营权、国际货运代理权、货物境内运输权等优惠。由于企业可以在保税物流中心内进行简单加工，如分类、分拣、分装等业务，因此可以使产品得到增值。目前国内已有两家保税物流园区(中心)，分别是上海外高桥保税物流园区和苏州工业园区海关保税物流中心(B型)。目前，天津开发区保税物流中心正在申报之中，同时空港保税物流中心也在筹建之中。

2004年3月10日，西北物流园区公共型保税仓库正式挂牌运行。上海西北物流园区保税仓库经验收运行后，园区内及周边地区的企业经营相应的保税仓储业务，可就近到上海海关车办处办理保税货物的进库审批、进出口通关以及出库验放等手续，不必再通过外高桥保税区或其它保税仓库办理有关手续。

选择定位海关保税物流中心(B型)，可以说是西北物流走的一步好棋。为了避免以前的务虚，上海西北物流集团公司还邀请著名咨询公司AMT与之一起，分析“公共型保税物流中心”的发展战略，制定保税物流中心的组织形态、管理模式和商业运作模式以及海关对保税物流中心的监管流程。从而提出“公共型保税物流中心”对基础建设、信息平台建设的需求分析报告。并通过 “公共型保税物流中心信息平台”真正意义上实现“大通关”，找到物流园区应该起的作用。

从2000年到2004年，历时四年，西北物流走过了一条曲折的路，也许从选择定位海关保税物流中心(B型)开始，西北才真正走上了正轨。西北物流园区的道路，值得很多物流园区借鉴。