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随着科学技术的发展，人类逐步进入了信息化社会，房地产业也不可避免面临
信息化的挑战。在全球网络化、数字化的影响下，“数字化家园”日渐备受房地产
消费者的青睐，电子商务由于其高效性、方便性也开始应用于房地产企业采购、营
销和房地产的中介业务中。整个房地产业的信息成为一种历史潮流。
然而，中国的房地产信息化建设尚处于初期阶段。配套的法律法规尚未完善，
人们的信息化意识尚需进一步提高，数字化家园、智能小区的建设刚开始受到消费
者的关注，电子商务在房地产业中的应用尚未充分展开，在这种大背景下，探讨房
地产业信息化建设的内容，以及房地产业信息化过程所存在的问题以及解决办法，
无疑具有重大的现实意义。
1 “数字化家园”的建设
在“数字地球——数字中国——数字城市——数字社区——数字生活”的网络
热潮席卷下，住宅消费者对数字化的需求也日显突出， “数字化家园”建设已经
成为必然的发展趋势。具有战略眼光，与时俱进，勇于创新，敢于推出“数字化家
园”建设的房地产公司无疑成为第一个吃螃蟹的人。
中国建设部制订的《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》
里，将全国住宅小区智能化系统示范工程建设分为一星级(普及型)、二星级(提高型)、
三星级(超前型)三种类型。如今建设“数字城市”已纳入许多省市发展规划之中，
各地对数字网络的基础设施投入越来越大，许多城市已开始进行“智能化示范小
区”、“数字示范小区”的尝试。这说明中国的消费者已经开始接受这种观念。大连
万达集团公司董事长王健林指出， 2002年到2005年，中国将进入“数字化家园”
建设的大规模实验和推广阶段。
家园的数字化是指将通信计算机和自控等技术运用于住宅小区，通过有效的信
息传输网络，各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范信息服务、
物业管理等方面的功能，以期为居住者创造安全便捷高效的生活空间，提高居住的
物质和精神文明水平。数字化小区的功能包括住户管理门窗的红外监控、老人儿童
病人服务紧急报警、侵入报警、煤气泄漏报警；三表自动抄表收费、有线电视转发；
停车管理、园区管理、出人口管理、电子物业管理；IC卡应用、电子银行、虚拟商
场、证券行情和交易委托等。
数字化家园的建设包括几个方面：宽带到户、社区网站规划设计、信息化的物
业管理等，其中最重要的是社区网站规划设计、信息化的物业管理。
(1)社区网站规划设计。一个设计独特内容详尽的社区网站不仅可以提升小区整
体形象，活跃小区的文化氛围，而且有助于企业获取房地产消费者的反馈意见，树
立企业品牌形象。同时，也为小区的后期建设提供了一个功能强大的技术平台。
(2)信息化的物业管理。如果一个小区不能进行信息化物业管理，也就谈不上是
“智能化小区”。新型的物业管理不只是完成保安、环卫等基本职能，而是要对小
区内住户的衣食住行进行全方位跟踪服务，使小区成为功能完备的社区。物业管理
作为小区居民贴身感受部分，在数字化家园的建设中有着不可忽视的作用。数字化
家园所提供的其实是一种新型的信息服务，它涵盖了各个层面，这样的服务体现了
对业主深层次的关怀。
2 电子商务在房地产业务中的应用
当前，以现代信息技术为基础的电子商务的迅速发展，已引起了人们的广泛关
注。电子商务是指以数字化通信网络和计算机等现代信息技术为手段，按照一定的
标准进行的商务活动。其本质是利用数字化通信网络和计算机强大的数据传输能力
和处理能力来改善商务活动中的信息流，并以此来推动商务活动中的物质流、资金
流和事务流，从而提高企业商务运作和管理的效率，达到高效率、低成本的目的。
国内很多行业已开始采用电子商务模式重组业务流程，改造传统的商务活动方式，
努力提高企业的市场竞争力。房地产作为竞争领域的传统行业，面对着自身发展中
出现的问题和电子商务的挑战，许多房地产企业已开始积极探索用电子商务技术改
造传统的房地产运作模式。
2．1 房地产企业发展电子商务的优势
(1)采购环节的电子商务具有现实可行性
物料采购成本的降低是房地产开发企业节约成本的关键环节，是降低“数字化
家园”造价，提高其价格竞争力的重要途径。而电子商务在采购业务中的广泛应用，
可以大大降低信息收集、筛选、采购人员的住宿、交通等方面的交易费用。进行集
团化网上采购，开展B2B电子商务，已被众多企业所看好。据报道，这种方式可节
约采购成本15％左右。
(2)不存在物流配送问题
由于房屋的不可移动性和消费者的同地域性，制约其他产品开展B2C电子商务
的物流配送问题，在房屋销售中将不再存在。随着数字城市的建设和宽带网的普及，
房产消费者可通过互联网浏览房产信息、选择地段、房型，“实地”考查将成为现
实，大大拓宽房产消费者的信息面，降低选房的成本。
(3)能与政府部门电子化办公对接
房地产项目的开发需要涉及土地、水电、环保、绿化、安全、道路等许多部门，
手续较为繁杂。在政府积极实施电子化办公的趋势下，房地产企业自身开展电子商
务建设，将使其本身的工作效率大大提高，从而降低其办理相关繁琐手续方面的成
本。
2.2 电子商务应用于房地产业务的内容
(1)电子商务在房地产材料采购中的应用
房地产企业建设过程中需要采购大量建筑材料、电气设备及管道，其费用占工
程造价的60％～70％。若通过互联网进行采购，就可以在全国甚至全球范围内找到
产品质量符合要求、价格低、售后服务好的供货商，减少采购费用，降低工程造价。
市场竞争最重要的是价格竞争，只要工程造价降下来了，房地产企业就可以在其信
息产品——“数字化家园”推出市场过程中稳操胜券。
网上采购作为一种B2B交易，很有发展前景。建筑材料、电气设备等都是有一
套技术性能指标的标准化产品，适合在网上交易。电子商务在房地产采购业务中的
应用，使企业间业务合作伙伴关系加强，资源重新整合，大大降低了房地产企业的
采购成本，带给了企业新的利润增长点。其调整的关系包括房地产企业与建材企业
之间的业务关系以及房地产企业材料部门与其它仓储、物流公司之间的业务关系。
其基本运行模式是：买方企业和卖方企业都进入计算机的有关目录，卖方企业
把自己的产品放到网上，买方企业也将自己的需求放到网上，使卖方同类企业产品
的技术资料和相关文件与这个产品的可替代产品的技术资料和相关文件及其价格
波动情况、销售情况一目了然，而买方同类企业的资信情况、需求情况也可以在网
上清晰的显示，这样，既可以指导买方企业作出决策，也可以指导卖方企业进行定
型，定量生产。从而大大降低了房地产公司采购过程的信息收集、筛选、人员往返、
住宿、交易设施等方面的交易费用，而且使交易的透明度大大增加，有效的降低了
由于信息不对称而造成的信用危机。
鉴于我国目前网络基础较为薄弱，社会配套设施比较低，电子商务在房地产企
业采购业务中的应用可以分层次、分步骤实施，网上网下结合进行。网上可查询大
量信息、比较分析并传递信息、及时签订购销合同，而在网下进行合同的付款及结
算。
(2)电子商务在房地产企业营销业务中的应用
房地产企业营销业务中采取的运作模式主要是B2C。
房地产市场受经济形势、区域环境等方面因素的影响，敏感性较强，因此，房
地产市场调查作为整个房地产经营活动的前提，就显得特别重要。将电子商务应用
于房地产业的营销业务，能有效地克服传统市场调查中存在的地域性限制及时效性
差的缺点。房地产企业可以在网上实现信息搜集、反馈、整理，实现了低成本、高
效率的房地产市场分析、营销策略研究，做出尽可能准确的市场需求结论，为企业
高层的决策提供较完善的分析资料。
现代社会经济发展快、变化多，消费者对房地产产品的喜好因人因地因时而异，
房地产产品开发为达到适销的目的，就要将大多数现代人的思维、理念进行广泛的
调查和归纳，使产品让大多数人接受，这也是房地产企业顺利发展的前提。“数字
化家园”能否做到适销对路，也有赖于对市场需求的准确预测。而B2C电子商务在
这一点上就能够充分地发挥传统方法无可比拟的优越性，尽可能多地将消费者对产
品的需求进行综合，使消费者参与到产品的开发中来，这样，房地产企业的信息化
产品——“数字化家园”从开发的构思、设计以及销售都能与消费者紧密相连，达
到“数字化家园”适销、甚至畅销的目的。
(3)电子商务在房地产中介中的应用
房地产中介在房地产业是一支不可缺少的力量，是房地产业顺利发展的润滑
剂。促进房地产中介的蓬勃发展，对房地产业的健康发展有着重要意义。电子商务
在房地产中介中的应用是房地产业实现信息化的一个组成部分。
对房地产中介而言，电子商务的应用使企业的房地产信息发布、交易双方签订
租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交表单供房产管理部门登记备案和请求房产
管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。因此，电子商务的应用大大降低
了房地产中介企业的交易成本。此外，房地产中介行业是一个需要与众多部门进行
协作的行业，一笔中介业务的实现不仅包括消费者、中介公司和银行，还包括房地
产管理等部门。电子商务通过在线服务，有效地协调了企业与企业、企业与消费者
以及企业与行业管理部门之间的关系。另外，在电子商务的应用过程中还可以通过
企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的
社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。
由于现阶段电子商务在房地产中介的应用并不十分广泛，也不是很规范，一些
房地产中介企业建立网站只是简单地罗列企业相关的房地产中介服务信息以及企
业的各种广告，并没有实现真正意义上的电子商务，故对于电子商务在房地产中介
中的推广也必须分阶段实现。结合房地产中介行业的现状、特点，在现阶段，房地
产中介行业发展电子商务，应该走电子商务与传统经营方式相结合的道路，即企业
内部网Intranet为基础，以电子商务系统为依托，以电子商务技术为核心，兼顾传
统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式，构建具有房地产中介行
业特色的电子商务系统。
2．3 电子商务运用于房地产业存在的问题
(1)价款的支付问题。目前我国加入互联网，设立网上银行的金融机构还很少，
尚不能满足网上交易支付的需要，而且就现有网上银行而言，由于社会信用体系还
不完善，使用者的数量还很少。
(2)网上交易的安全性问题。这是推进房地产商品网络销售的又一问题。房地产
商品具有价值量大的特点，即使网上交易成立，由于我国还没有建立网上支付工具
的自动化监控和管理体系，电子支票和信用卡等工具的信息很容易遭到黑客的袭
击，难以保证支付的安全性。
(3)我国还没有正式出台有关网上交易的法律、法规，有关交易各方权利的合法
性还有待进一步明确。
综上所述，电子商务在我国房地产业务的运用与发展虽然存在一些技术上的问
题，但它是大势所趋，是历史的必然，相信随着政府有关部门的逐步引导，各房地
产企业的积极探索，电子商务定会焕发其旺盛的生命力，也必将促进“数字化家园”
建设的兴旺发达。
3 策略及政策建议
如前所述，房地产业的信息化建设是一项系统工程，除了勇于创新，推出房地
产信息化产品——“数字化家园”外，还需要配套进行房地产业务的信息化建设，
需要电子商务在房地产企业的采购、营销和中介中的广泛应用。而要使这项系统工
程建设进展顺利，则需要整合社会各方面力量、资源，需要作为房地产业的主体—
—房地产企业以及政府、行业的共同努力和支持。
3．1 房地产企业应做的工作
可从集团化采购、物业服务和内部管理信息系统建设三方面着手。
(1)与企业合作，共建物料采购电子商务平台
房地产企业采购范围广、供应商较多，除了少数大型房地产企业内部具有较完
善的供应链管理系统外，由于房地产企业集中度差，大多数为中小企业，采购分散，
用量相对较少，对供应商难以形成议价能力，在采购上造成大量的不必要损失。因
此，房地产企业进行集团化采购的好处是十分明显的。这需要房地产企业共同努力，
互相合作，建立采购电子商务平台。该平台可由行业中几个最具实力的领导型企业
来共同构建，以它为核心形成产业链，覆盖建材业、装饰业以及家用产品制造业等，
囊括房地产行业中的绝大部分购销业务。而对于较小的企业，由于其财力、人力有
限，则可在自己的一端建立门户，然后通过公用采购平台来与电子交易平台进行交
易，只需向公用采购平台缴纳一定的服务费用。从而确保了采购方与经审核的供应
商按照已约定的价格进行采购，大幅降低采购成本。
(2)进行信息化物业管理，建设“数字化家园”
在网络化社会，无论是办公楼宇还是居家住宅，人们在选择房产时，都把更多
注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范等方面。这就要求物业管理智能化、
自动化、最优化，以此为业主、客户提供一个安全、便捷、舒适、节能、高效的生
活、工作环境。
“数字化家园”物业管理智能化系统一般由安全防范子系统、信息管理子系统、
信息网络子系统三部分组成。其中，安全防范子系统包括出入口管理及防卫报警等；
信息管理子系统包括远程抄表与车辆出入、停放管理，公共设备控制与管理，公共
照明，电子公告栏，紧急广播与背景音乐，小区物业管理计算机系统等，信息网络
子系统包括小区有线电视系统、电话系统和信息服务系统等。
随着计算机技术、现代通信技术和自动控制技术的迅速发展，智能化建筑在发
达国家和地区应运而生。继建设单一的“智能化大厦”的迅猛浪潮之后，建设智能
化小区、“数字化家园”也已成为时代发展的潮流，成为智能化大厦发展的必然延
伸。
(3)完善内部管理信息系统
电子商务时代，房地产企业管理信息系统的基础是自身的ERP系统，然后通过
充分利用互联网络技术，将供应链管理、客户关系管理、物业管理、工程计划管理、
商业智能、电子商务、办公自动化等功能全面集成，实现资源共享和数据共享，具
体包括企业资源计划系统(ERP)、供应链管理系统 (SCM)、客户关系管理系统
(CRM)、物业管理系统(EM)、工程计划管理系统(PPM)、商业智能系统(B1)、电子
商务系统(EC)等方面的建设。从而使供应商、开发商、建筑商和客户通过供需链紧
密集成在一起，使企业最大限度减少经营成本，快速适应客户需求，提高市场竞争
能力和经济效益。
3．2 行业和政府应做的工作
房地产的信息化建设是新经济环境下的大趋势，但在现实条件下仍有许多制约
因素，需要各行各业和政府的大力支持和努力。如有关网上交易的法律法规的制定、
硬件基础设施的建设、相关通信及网络服务费的降低、电子商务通用技术标准的制
定以及电子支付、信誉认证、配送系统等均有待研究解决。当前进行房地产的信息
化建设，政府和行业应做的工作包括下面几个方面：
(1)加强政府对房地产信息化建设的指导。进行房地产的信息化建设，是一项系
统工程，需要政府的统一规划、统一指导，否则，信息化建设将变为各个企业各自
为政，一盘散沙，造成信息资源的极大浪费。在现阶段，政府对房地产信息化建设
的规划与指导作用还远远不够，故需要政府加强规划与指导，以避免开发的盲目性
与资源浪费。
(2)要制定“数字化家园”的技术标准，并加快房地产信息化的相关立法。目前，
建设部已经制订了《全国住宅小区智能化系统工程建设要点与技术导则》，将全国
住宅小区智能化系统示范工程建设标准分为一星级、二星级、三星级三个层次，但
是这个规定比较笼统，还需要进一步完善、细化。房地产信息化的相关立法现阶段
还比较薄弱，要处理电子商务在房地产业务应用中的问题，还需要政府针对实际上
出现的相关问题加大法规的制定力度。
(3)政府与行业要加强对房地产信息化的支持力度。由于信息化过程的高风险
性，需要政府的大力支持，对于进行房地产信息化建设的企业，政府可以给予税收
优惠，同时对有关信息化的相关项目贷款利率上给予一定的优惠，并安排信息化房
地产企业优先上市等等。作为房地产行业协会，应研究行业生产过程、产品和服务
的特点，研究消费者对房地产电子商务在观念上的接受程度，与银行业共同探索网
上信贷消费模式。针对手续繁杂、主管部门多的状况，与相关部门共同研究发展电
子商务的措施。并促进房地产企业之间在信息化过程的相互合作。
(4)加大人才的培养力度。房地产信息化建设最终的工作要由人来开展。在农业、
工业社会，经济的发展，房地产业的发展主要靠的是土地、资本。在当今的信息、
网络化社会，房地产业的发展主要靠的则是知识、信息和人才。可以说，中国80
年代房地产业的急需人才是建筑师、工程师、行政管理人员，90年代是营销策划人
员，而在新世纪里则是既懂经济、法律，又懂外语、电子商务的，具有创新精神的
高素质复合型人才。在经济全球化的今天，在中国已经加入WTO的今天，我们更
应有紧迫感，应及早吸收和大力培养熟悉国际通行的游戏规则的开放型人才。这是
我国房地产业应对扑面而来的经济全球化、网络社会化和WTO挑战的当务之急。
参考文献：
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[2]“数字化家园”将成为房地产市场中最舰丽的角色—访大连万达集团董事长王
建林．中国工商．
[3]李德建．电子商务在房地产中介行业中的运用[J]．贵州财经学院学报，2001，(06)．
[4]赵凯兴．我国房地产业电子商务业务的发展前瞻[J]．太原科技，2001，(06)．
[5]田余贞．电子商务在房地产业的应用前景初探[J]．中国房地产金融，2000，(10)．
(《中国房地产金融》黄曼慧
黄小彪) |