房地产融资渠道单一 新政策后房地产信托如何走好

房地产融资渠道单一 新政策后房地产信托如何走好 
 周宏

 
近期，被房地产业关注已久的央行（银发[2003]121号）通知出台，房贷门槛提高，在房地产界引发强烈反响。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，这将导致房地产融资体制中融资渠道狭窄。房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。

融资渠道单一是我国房地产金融市场的现状

嘉信永安财务咨询公司总经理陈江介绍，在国外，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。一方面融资渠道多样；另一方面，社会金融风险较低。对于我国房地产企业来说，资本市场的供给不足是暂时的，是由于我国金融改革滞后导致的制度上的供给问题，会随着金融市场的逐步开放，得到解决。

由于目前股市低迷、房地产企业上市需经严格审批，而房地产开发又是资金密集型、管理密集型的投资行为，周期长、风险高，房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。

《信托法》的出台，标志着自1998年启动的我国金融信托业第五次整顿已近尾声。在《信托法》、《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》先后实施后，信托业的法律地位、生存空间已被重新廓定，许多有实力的信托公司积极参与了房地产投资经营活动，推出了许多成功的房地产信托产品，融资额近30亿元，为房地产融资拓展了新的渠道。仅今年已有十多个房地产信托项目推出。

清华大学继续教育学院金融培训中心主任秦宝波认为，央行《通知》的公布，正是信托公司开展房地产信托业务的大好时机；同时，信托业务的进一步介入，也为房地产企业融资带来了希望。

我国房地产信托业务的几种模式

据不完全统计，从2002年7月至2003年6月信托业就推出集合资金信托品种59个，而这其中涉及房地产信托的产品就多达24个。

据清华大学继续教育学院金融培训中心主任秦宝波介绍，在这二十几个房地产信托项目中基本采取四种模式进行开发运作：直接对房地产项目进行投资、直接给房地产商贷款、对成熟房地产物业进行处置、土地开发整理。这四种模式基本涵盖了房地产开发的各个阶段，具有代表性、针对性和可操作性，是目前我国房地产信托业务的主要方向。信托公司和房地产企业可以根据项目的特点和自身的情况，并结合开发房地产信托项目的这四种模式，客观地对房地产项目进行评估，制定可行的信托融资计划。

 
来源：新华社