房地产业研究报告－－外资情况

中 国 房 地 产 业 利 用 外 资 工 作 主 要 指 涉 外 房 地 产 业 的 发 展。 涉 外 房 地 产 业 是 指 超 越 中 国 大 陆 范 围， 涉 及 到 其 它 国 家、 地 区 以 及 港 澳 台 地 区 的 房 地 产 业。 它 既 包 括 境 外 到 境 内 来 投 资 开 发 经 营 房 地 产 的 经 济 活 动， 也 包 括 境 内 资 金 到 境 外 投 资 开 发 经 营 房 地 产 以 及 把 房 地 产 使 用 权 出 租、 出 售 给 外 国 企 业 等 经 济 活 动。^[6]改 革 开 放 以 来， 国 家 对 利 用 外 资 工 作 给 予 了 相 应 的 鼓 励 支 持 政 策。 随 着 行 业 的 整 体 发 展 变 化， 近 年 来 房 地 产 业 利 用 外 资 工 作 取 得 了 长 足 的 进 展， 合 作 形 式 多 种 多 样， 发 展 日 趋 活 跃， 对 促 进 行 业 的 整 体 经 济 效 益 及 利 用 外 资 经 营 管 理 水 平 起 到 了 一 定 的 推 动 作 用。

1、 严 格 审 批 监 管 制 度， 创 造 良 好 的 投 资 环 境

投 资 环 境 是 外 商 决 定 投 资 目 标 的 决 策 依 据， 创 造 良 好 的 投 资 环 境 是 涉 外 房 地 产 业 发 展 的 重 要 前 提。 为 此， 建 设 部 制 定 了 相 应 的 管 理 措 施：

第 一， 对 外 商 房 地 产 经 营 企 业 的 成 立 要 严 格 审 批， 尤 其 要 加 强 资 金 到 位 的 管 理。

第 二， 对 外 商 出 让 土 地 使 用 权 要 严 格 审 批。

第 三， 对 项 目 开 发 严 格 监 管。

2、 采 取 适 当 倾 斜 政 策， 正 确 引 导 投 资 方 向

对 于 基础设 施 建 设、 住 宅 建 设 及 旧 城 改 造 等 周 期 长、 耗 资 大、 盈 利 率 低 的 项 目， 要 在 批 租 条 件、 贷 款 发 放、 税 收 等 方 面 适 当 给 予 优 惠。 尤 其 要 进 一 步 探 索 住 宅 建 设 优 惠 政 策， 如 采 用 中 国 政 府 无 偿 提 供 土 地 或 与 外 商 进 行 合 资、 合 作， 外 商 少 缴 或 免 缴 房 地 产 经 营 税、 费， 以 及 住 户 单 位 和 个 人 参 与 部 分 筹 资 等 方 式， 鼓 励 和 吸 引 外 商 开 发 建 设 普 通 住 宅。

3、 规 范 涉 外 房 地 产 市场， 建 立健 全 管 理 机 制

规 范 涉 外 房 地 产 市场 的 核 心 是 强 化 地 价 管 理。 切 实 解 决 土 地 批 租 中 竞 相 杀 价、 作 价 偏 低、 收 益 流 失 的 问 题； 加 强 对 涉 外 房 地 产 交 易 活 动 的 管 理， 以 保 证 涉 外 房 地 产 市场 的 正 常 秩 序， 预 防 和 制 止 涉 外 房 地 产 市场 的 投 机 行 为。 同 时 进 一 步 建 立健 全 涉 外 房 地 产 市场 管 理 机 构， 形 成 涉 外 房 地 产 市场 的 有 效 运 行 机 制 和 管 理 机 制。

4、 完 善 政 策 法 规， 建 立健 全 有 关 法 律 制 度

切 实 加 强 对 外 资 房 地 产 企 业 的 宏 观 管 理， 制 定 和 修 改 各 个 运 作 环 节 的 有 关 政 策 法 规， 增 加 可 操 作 性， 把 涉 外 房 地 产 引 向 规 范 化 的 轨 道； 努 力 加 强 法 制 建 设，尽快 出 台 有 关 涉 外 房 地 产 的 专 门 法 － －《中 华 人 民 共 和 国 涉 外 房 地 产 经 营 管 理 法》， 使 房 地 产 业 外 资 工 作尽快 步 入 法 治 轨 道。^[7]

据 建 设 部 统 计，1997年 度 利 用 外 资 为436亿 元。 在 近 几 年 房 地 产 开 发 实 际 完 成 的 投 资 额 中， 外 资 所 占 的 比 例 呈 逐 年 增 长 趋 势：1992年 仅 为7亿 美 元，1993年 增 至22.65亿 美 元,1994年 为41.4亿 美 元，1995达 到62亿 美 元，1996年 为62.2亿 美 元。 据 外 经 贸 统 计，1996年 房 地 产 行 业 利 用 外 资 项 目 共 有9520个， 协 议 投 资 金 额 近300亿 美 元， 实 际 利 用 外 资76亿 美 元， 占 全 国 实 际 利 用 外 资 的8.6％。

在 涉 外 房 地 产 企 业 中， 合 资 合 作 企 业 所 占 比 重 较 大， 外 商 独 资 开 发 经 营 房 地 产 的 企 业 也 有 所 增 长。 据 有 关 部 门 统 计，1996年 涉 外 房 地 产 企 业 数 为6516家， 其 中 中 外 合 资、 合 作 企 业4500多 家。

据 有 关 资 料 表 明， 目 前， 房 地 产 业 利 用 外 资 的 形 式 主 要 有： 外 商 独 资、 合 资 经 营、 合 作 经 营、 涉 外 租 赁、 涉 外 销 售 以 及海 外 开 发 等 形 式。

1、 外 商 投 资 国 家 主 要 集 中 在 亚 洲 及 港 澳 台 地 区

据 建 设 部 统 计， 在 房 地 产 业 利 用 外 资 的 投 资 国 家 和 地 区 中 亚 洲 国 家 占 绝 大 多 数，1996年， 其 投 资 总 额 为474.34亿 元， 其 中 外 商 直 接 投 资 额 为330.13亿 元， 分 别 占 房 地 产 业 利 用 外 资 总 额 和 外 商 直 接 投 资 总 额 的91.5％ 和90.2％。 港 澳 台 地 区 投 资 占68.08％， 其 中 来 自 香 港 的 资 金 最 多， 占 房 地 产 业 全 部 外 资 的83.4％， 其 次 为 新 加 坡、 台 湾、 日 本、 美 国 和 澳 门， 分 别 占 外 资 总 额 的6.9％、2.9％、2.8％、1.9％ 和1.8％。 另 外 来 自 美 洲、 大 洋 洲、 欧 洲 的 外 资 分 别 占 房 地 产 业 利 用 外 资 总 额 的3.5％、2.3％ 和2.1％。

2、 外 商 投 资 地 域 不 断 扩 大

房 地 产 业 外 商 投 资 处 于 起 步 阶 段 时， 投 资 区 域 大 多 集 中 在 珠 江 三 角 洲 地 区。 目 前 投 资 区 域 已 逐 渐 转 向 华 东、 华 中、 华 北 及 东 北 地 区， 并 且 正 已 沿海 城 市 为 主， 由 南 向 北、 由 沿海 向 内 地 扩 展。 沿海 开 放 地 带 大 体 可 分 为 三 个 房 地 产 投 资 区 域：

（1） 环 渤海 投 资 区

此 区 以 沈 阳、 大 连、 天 津、 烟 台、 青 岛 等 大、 中 城 市 依 托， 以 投 资 工 业 园 区、 旅 游 区、 度 假 村、 商 厦 为 主。 目 前 这 一 地 区 外 商 投 资 占 房 地 产 业 外 商 总 投 资 额 的 比 重 为25％ 左 右， 云 集 了 日 资、 港 资、 台 资、 韩 资 等， 竞 争 较 为 激 烈。

（2） 长 江 三 角 洲 投 资 区

此 区 包 括 上海、 南 京、 苏 州、 杭 州、 无 锡 等 大、 中 城 市， 以 浦 东 开 发 区 为 龙 头， 以 投 资 工 业 园 区、 金 融 中 心、 商 厦、 高 级 住 宅 楼 宇 为 主， 是 外 商 近 期 投 资 开 发 的 重 点 地 区。 目 前 该 区 房 地 产 外 资 占 投 资 总 额 的25％ 左 右。

（3） 东 南 沿海 投 资 区

此 区 包 括海 口、 广 州、 深 圳、 惠 州、 厦 门、 福 州 等 沿海 城 市。 这 些 城 市 或 毗 邻 港 澳， 或 面 向 台 湾， 很 多 是 著 名 的 侨 乡， 目 前 仍 是 外 商 投 资 最 为 活 跃 的 地 区。 房 地 产 投 资 开 发 项 目 以 商 厦、 写 字 楼、 别 墅、 住 宅 等 为 主， 所 吸 引 的 外 资 主 要 来 自 港 澳 台 及 东 南 亚 地 区。 目 前， 该 区 外 资 占 房 地 产 外 资 总 额 的 比 重 最 大， 约 占40％ 左 右。

另 外， 随 着 中 国 内 陆 地 区 经 济 的 快 速 发 展， 外 商 对 内 陆 地 区 房 地 产 业 的 投 资 近 年 来 也 有 了 较 为 显 著 的 增 加， 主 要 集 中 在 经 济 发 展 较 快、 投 资 环 境 较 好、 市场 潜 力 较 大 的 内 地 城 市， 如 武 汉、 成 都、 重 庆、 西 安、 哈 尔 滨 等 城 市。 内 陆 地 区 房 地 产 业 外 商 投 资 占 外 资 总 额 的 比 重 为10％ 左 右。

3、 外 商 投 资 规 模 由 单 项 建 设 向 大 面 积 综 合 开 发 扩 展

随 着 房 地 产 业 的 迅 速 发 展， 外 商 投 资 规 模 也 相 应 逐 渐 扩 大， 相 当 一 部 分 投 资 已 由 单 一 项 目 转 为 综 合 开 发， 例 如： 中 国 与 新 加 坡 合 作 开 发 的 苏 州 工 业 园 区 在 此 方 面 就 是 一 个 典 型 项 目， 该 园 区 的 开 发 目 标 是 建 设 一 个 现 代 化 的 已 工 业 为 主 体 并 拥 有 相 应 的 商 业 服 务、 居 住 环 境、 公 益 设 施 以 及 公 共 绿 地 等 拥 有 综 合 配 套 设 施 的 新 型 现 代 化 城 镇。

4、 外 商 投 资 取 向 由 新 区 开 发 逐 步 向 旧 城 改 造 扩 展

自1991年 中 国 宣 布 准 许 外 商 参 与 城 市 旧 城 改 造 政 策 以 来， 旧 城 改 造 已 逐 渐 成 为 外 商 投 资 的 热 点 之 一。 例 如： 北 京 的 王 府 井、 西 单 等 大 型 商 业 区 的 改 建， 均 有 外 商 参 与； 上海 闸 北 区 已 由 香 港 的 三 家 大 财 团 联 手 进 行 改 造， 总 投 资 在100亿 美 元 以 上； 天 津 已 与 外 商 签 订 了16个 成 片 改 造 老 城 区 的 合 同， 投 资 总 额 近20亿 美 元； 福 州、 广 州 等 城 市 利 用 旧 城 区 人 口 集 中 但 市场 繁 荣 的 特 点， 吸 引 外 资 改 造 旧 城 效 果 显 著。

5、 境 外 房 地 产 发 展 迅 速

改 革 开 放 以 来， 中 国 房 地 产 业 在 开 拓 发 展 境 外 房 地 产 经 营 方 面 取 得 了 重 大 进 展。 到1997年 上 半 年， 中 国 共 有 近40家 企 业 在 境 外 开 发 经 营 房 地 产 业。 这 些 企 业 大 多 利 用 境 外 资 金， 就 地 开 发， 就 地 销 售。 目 前， 中 国 境 外 房 地 产 经 营 主 要 集 中 在 香 港、 美 国、 加 拿 大、 澳 大 利 亚 和 中 东 等 地， 尤 其 在 香 港 房 地 产 市场 上 发 展 迅 速， 规 模 较 大。 据 有 关 部 门 统 计， 到1997年 初， 中 国 大 陆 在 香 港 房 地 产 业 的 投 资 达170.5亿 港 元， 占 香 港 房 地 产 业 投 资 总 额 的24.2％。

1、 理 论 研 究薄 弱， 政 策 法 规 不 够健 全

由 于 中 国 房 地 产 业 在 利 用 外 资 方 面 起 步 较 晚， 所 以， 理 论 界 对 涉 外 房 地 产 市场 的 经 营、 管 理、 引 导、 服 务 等 方 面 还 缺 乏 深 入 的 研 究， 对 国 内 外 投 资 企 业 和 投 资 者 缺 乏 相 应 的 指 导 工 作。 另 一 方 面， 中 国 房 地 产 业 涉 外 事 物 的 管 理 制 度 尚 未 完 善， 以 致 于 外 商 对 提 供 政 策 法 规 存 在 着 不 同 程 度 的 理 解。 目 前 外 商 认 为 法 规 不健 全 的 方 面 主 要 有： 法 规 对 一 些 事 项 没 有 明 确 的 规 定， 如 在 投 资 房 地 产 的 问 题 上， 哪 些 项 目 鼓 励、 哪 些 项 目 限 制、 鼓 励 多 少、 怎 样 限 制 等 问 题 没 有 具 体 说 明； 法 规 与 现 实 不 统 一。 如 有 些 事 项 法 规 已 明 文 规 定， 但 有 些 地 区 及 部 门 执 法 走 样， 有 法 不 依。

2、 投 资 开 发 结 构 冷 热 不 均， 结 构 失 衡

由 于 对 外 商 投 资 房 地 产 业 缺 乏 有 力 的 宏 观 调 控， 致 使 投 资 结 构 产 生 供 求 失 衡。 目 前 虽 然 涉 外 房 地 产 企 业 对 基础设 施、 旧 城 改 造、 住 宅 建 设 等 项 目 的 投 资 逐 渐 加 大， 但 发 展 缓 慢， 豪 华 别 墅、 高 级 公 寓、 写 字 楼 等 项 目 仍 是 外 商 投 资 的 重 点 领 域。 另 外， 外 商 房 地 产 开 发 在 地 域 分 布 上 仍 以 沿海 经 济 发 达 地 区 为 主， 相 比 之 下， 内 地 涉 外 房 地 产 虽 有 发 展， 但 仍 远 远 落 后 于 沿海 地 区。

3、 土 地 作 价 偏 低， 部 分 收 益 流 失

对 涉 外 房 地 产 使 用 权 往 往 没 有 采 取 招 标、 拍 卖 等 竞 争 性 出 让 方 式， 许 多 地 方 甚 至 竞 相 降 价， 从 而 给 外 商 制 造 了 容 易 获 取 低 价 的 机 会， 使 国 内 的 土 地 收 益 严 重 流 失。 据 国 家 土 地 局 估 算，1996年 约 有 近100亿 元 国 有 土 地 资 产 收 益 因 作 价 过 低 造 成 流 失。

4、 注 重 引 进， 轻 视 管 理

涉 外 房 地 产 业 在 管 理 上 存 在 着 重 签 约， 轻 管 理 的 问 题。 在 土 地 批 租 上， 缺 乏 统 一 管 理， 多 头 批 地 现 象 严 重； 在 土 地 适 用 上， 缺 乏 有 效 的 跟 踪 监 管； 有 的 城 市 出 让 土 地 与 城 市 规 划 严 重 脱 节； 有 些 外 商 不 是 先 规 划、 再 开 发， 而 是 先 取 得 土 地， 再 规 划 项 目 或 边 开 发 边 规 划。

5、 外 商 投 资 企 业 名 不 符 实， 存 在 虚 假 现 象

根 据 近 期 有 关 部 门 对 外 商 经 营 中 国 房 地 产 业 情 况 的 一 次 调 查 结 果 表 明， 目 前 有 相 当 数 量 的 外 商 房 地 产 企 业 徒 有 虚 名， 没 有 任 何 开 发 业 务 或 房 地 产 经 营 活 动。 另 外， 一 些 外 商 房 地 产 经 营 企 业 资 金 到 位 率 低。 有 的 甚 至 用 中 资 经 营， 名 不 符 实。 如 在 上海 市 登 记 从 事 房 地 产 开 发 业 务 的 外 商 投 资 企 业 近 百 家， 但 有 许 多 鱼 目 混 珠， 或 是 中 方 打 外 商 旗 号， 骗 取 优 惠 政 策； 或 是 外 商 开 空 头 支 票， 靠 当 地 银 行 贷 款 搞 房 地 产 经 营。

6、 缺 乏 公 平 竞 争 机 制

目 前， 房 地 产 业 外 资 企 业 与 内 资 企 业 待 遇 差 别 较 大。 内 资 企 业 难 以 享 受 到 外 资 企 业 在 项 目 上 的 减 免 税 费 待 遇； 外 资 房 地 产 成 品 可 以 根 据 市场 需 求 的 变 化 情 况 自 定 价 格， 不 受 控 制， 而 内 资 房 地 产 成 品 的 价 格 则 受 控 制， 不 能 随 行 就 市。 这 就 使 外 资 企 业 与 内 资 企 业 处 于 不 平 等 的 竞 争 起 点 上。 随 着 市场 经 济 的 发 展， 竞 争 的 加 剧， 内 资 企 业 处 于 不 利 地 位， 有 的 甚 至 被 挤 垮。

1、 涉 外 房 地 产 业 投 资 结 构 将 日 趋 合 理

建 设 部 近 期 已 出 台 许 多 相 关 措 施 及 政 策， 积 极 鼓 励 外 商 投 资 基础设 施、 旧 城 改 造 和 普 通 居 民 住 宅 建 设。 中 国 政 府 已 明 确 宣 布 把 住 宅 产 业 定 位 于 新 的 经 济 增 长 点 和 消 费 热 点， 这 一 举 措 将 引 导 中 国 的 房 地 产 业 包 括 涉 外 房 地 产 业 向 住 宅 建 设 倾 斜。 外 商 投 资 项 目 将 从 高 档 宾 馆、 写 字 楼、 公 寓、 别 墅 向 旧 城 改 造、 普 通 住 宅 项 目 扩 展。 如： 上海 市 政 府 修 订 并 颁 布 了 鼓 励 外 资 参 与 旧 区 改 造、 开 发 经 营 内 销 住 宅 的 新 政 策， 目 前 已 对 外 商 产 生 了 显 著 的 作 用； 上海 利 用 外 资 开 发 内 销 商 品 住 宅 的 试 点 小 区“ 田 园 城 市” 已 开 发 完 成， 投 资 方 日 本 太 平 洋 株 式 会 社 获 得 的 首 期 投 资 回 报 率 近15％， 取 得 了 良 好 的 效 益。 上海 市 的 成 功 经 验 说 明 了 利 用 外 资 开 发 经 营 内 销 商 品 住 宅 大 有 可 为。

2、 开 发 方 式 将 进 一 步 向 高 级 化 发 展

外 商 投 资 房 地 产 将 进 一 步 从 自 用 性 转 向 经 营 性 开 发， 从 零 星 分 散 开 发 转 向 集 团 化 联 合 开 发， 从 开 发 小 型 项 目 转 向 开 发 大 中 型 系 列 项 目； 外 商 投 资 规 模 则 由 单 项 建 设 向 大 面 积 综 合 开 发 拓 展。 最 近 一 次 举 办 的 国 际 招 商 月 土 地 招 商 项 目 签 约 仪 式 表 明， 外 资 房 地 产 开 发 商 把 着 眼 点 主 要 集 中 在 中 低 档 普 通 住 宅 和 规 模 开 发 项 目 上， 在 签 约 的 合 同 中，1000万 美 元 以 上 的 大 型 项 目 就 有5项， 另 外， 预 约 土 地1000万 美 元 以 上 的 项 目 也 有5项。 1998年 初， 在 北 京 西 单 及 王 府 井 地 区 破 土 动 工 的 大 型 商 业 中 心 预 示 了1998年 为 外 商 投 资 房 地 产 业 新 一 轮 热 潮 的 开 始。

3、 涉 外 房 地 产 业 进 一 步 向 内 地 扩 展

随 着 内 地 经 济 的 发 展 以 及 内 地 投 资 环 境 的 改 善， 有 外 商 参 与 的 房 地 产 开 发 必 将 向 内 地 进 一 步 发 展。 目 前 中 国 内 地 较 大 城 市 都 不 同 程 度 地 存 在 着 外 商 投 资 开 发 房 地 产 业 的 项 目。 涉 外 房 地 产 首 先 从 经 济 特 区 向 沿海 开 发 城 市 发 展， 再 发 展 到 沿海 经 济 开 放 区， 最 后 深 入 到 内 地， 从 而 形 成 一 个 已 沿海 地 区 为 主 的 多 层 次 涉 外 房 地 产 发 展 格 局。

4、 境 外 房 地 产 业 将 进 一 步 发 展

目 前， 中 国 的 一 些 公 司 在 香 港、 澳 门、 美 国 加 拿 大、 泰 国、 澳 大 利 亚 等 国 家 和 地 区， 都 有 房 地 产 开 放 投 资 但 数 量 不 多， 规 模 较 小。 随 着 中 国 经 济 的 国 际 化 以 及 中 国 跨 国 公 司 的 发 展， 境 外 房 地 产 业 开 放 必 将 进 一 步 发 展 壮 大。

主 要 参 考 资 料

[1] 《中 国 房 地 产 市场 年 鉴》1997

[2] 《中 国 房 地 产 报》1998，2，4

[3] 《中 国 房 地 产 报》1998，1，14

[4] 《中 国 房 地 产 报》1998，1，14

[5] 《中 国 房 地 产 市场 年 鉴》1997

[6] 《中 国 房 地 产 市场 年 鉴》1997

[7] 《中 国 房 地 产 市场 年 鉴》1997