房地产业研究报告－－市场需求及前景预测

从 近 期 房 地 产 市 场 的 发 展 形 势 来 看 ， 受 新 的 房 改 政 策 和 总 体 经 济 发 展 的 影 响 ， 房 地 产 业 呈 现 出 投 资 推 动 和 消 费 需 求 拉 动 的 双 向 发 展 态 势 ， 以 住 宅 为 主 体 的 房 地 产 业 新 的 发 展 时 期 已 经 到 来 。 当 前 中 国 房 地 产 市 场 两 个 最 大 的 变 化 是 ： 由 卖 方 市 场 转 变 为 买 方 市 场 ； 由 集 团 购 买 转 向 个 人 购 买 。

有 关 部 门 预 测 未 来 几 年 中 国 住 宅 与 房 地 产 业 景 气 状 况 将 有 所 走 强 ， 总 体 上 表 现 出 投 资 有 序 增 长 ， 开 发 结 构 更 趋 合 理 ， 个 人 住 房 消 费 增 长 强 劲 的 特 点 ， 房 地 产 业 市 场 化 和 社 会 化 进 程 将 进 一 步 加 快 。 目 前 ， 中 国 城 镇 住 房 的 主 要 问 题 是 人 均 居 住 面 积 仍 然 偏 低 ， 住 房 成 套 率 不 高 ， 仍 有 一 定 数 量 的 住 房 困 难 户 需 要 解 决 基 本 居 住 问 题 ； 农 村 现 有 住 房 中 ， 混 合 结 构 和 砖 木 结 构 占 85% ， 用 上 自 来 水 的 人 口 仅 占 32% ， 住 房 的 潜 在 需 求 量 很 大 ； 从 住 房 发 展 的 近 期 目 标 来 看 ， 要 争 取 实 现 每 户 有 一 套 经 济 实 惠 、 功 能 齐 全 的 住 房 ； 从 长 远 目 标 来 说 ， 要 争 取 达 到 每 人 一 间 房 ， 住 房 发 展 具 有 极 大 的 空 间 [7] 。 面 对 这 种 发 展 趋 势 ， 国 家 采 取 了 强 有 力 的 政 策 扶 持 措 施 启 动 国 内 需 求 ， 加 大 固 定 资 产 投 资 力 度 ， 将 在 一 定 程 度 上 带 动 房 地 产 市 场 需 求 ， 有 利 于 房 地 产 市 场 的 复 苏 。 有 关 部 门 预 测 未 来 几 年 中 国 房 地 产 市 场 将 呈 现 如 下 趋 势 ：

（ 一 ） 房 地 产 总 体 市 场 平 稳 回 升

近 几 年 中 国 国 民 经 济 持 续 稳 定 增 长 ， 1999 年 增 长 幅 度 将 达 到 8% 以 上 ， 为 房 地 产 市 场 提 供 了 良 好 的 发 展 环 境 ， 未 来 几 年 房 地 产 市 场 的 增 长 速 度 将 有 所 加 快 。 主 要 体 现 在 以 下 几 方 面 ；

1 ． 政 策 拉 动 成 为 住 宅 建 设 发 展 的 原 动 力

1998 — 1999 年 以 来 ， 中 央 和 地 方 促 进 住 房 消 费 的 各 种 政 策 的 出 台 ， 将 对 住 宅 市 场 产 生 很 大 的 促 进 作 用 。 如 开 放 二 级 市 场 后 以 大 换 小 、 取 消 住 宅 建 设 及 住 房 消 费 中 的 不 合 理 收 费 等 。 此 外 ， 为 了 促 进 住 宅 产 业 的 发 展 ， 国 家 有 关 部 门 部 委 正 在 研 究 住 宅 领 域 更 为 合 理 的 税 收 体 系 ， 将 更 为 有 效 地 促 进 住 宅 市 场 的 发 育 。

2 ． 住 房 制 度 改 革 将 进 一 步 推 动 住 宅 建 设 的 发 展

取 消 住 房 福 利 分 配 、 实 行 货 币 分 配 的 政 策 ， 使 个 人 成 为 住 房 消 费 的 主 体 。 新 的 住 房 制 度 改 革 方 案 明 确 规 定 ， 在 当 地 房 改 方 案 出 台 之 前 已 经 开 工 ， 1999 年 底 之 前 竣 工 的 住 宅 房 ， 可 以 按 新 办 法 ， 也 可 以 按 老 办 法 执 行 。 这 些 政 策 措 施 对 住 宅 消 费 市 场 将 起 到 极 大 的 促 进 的 作 用 。 此 外 ， 目 前 已 经 出 台 房 改 方 案 的 地 方 ， 住 房 补 贴 大 多 数 采 取 在 购 房 时 一 次 性 支 付 的 办 法 ， 而 且 严 格 限 制 ， 专 款 专 用 ， 不 买 房 就 不 能 够 得 到 补 贴 ， 这 在 一 定 程 度 上 也 促 进 了 住 房 消 费 的 增 长 。

3 ． 金 融 体 制 的 助 动 将 进 一 步 扩 大 个 人 住 宅 消 费 市 场

1998 年 ， 中 国 人 民 银 行 、 中 国 工 商 银 行 、 中 国 建 设 银 行 等 商 业 银 行 ， 为 了 支 持 住 宅 建 设 和 住 宅 消 费 的 发 展 ， 出 台 了 一 系 列 政 策 ， 特 别 是 住 房 公 积 金 贷 款 与 商 业 性 贷 款 的 组 合 贷 款 将 有 效 地 提 高 职 工 的 购 房 能 力 。 为 了 化 解 银 行 贷 款 风 险 ， 各 地 也 在 探 索 有 关 的 担 保 政 策 ， 如 允 许 划 拨 土 地 使 用 权 抵 押 、 贷 款 保 险 制 度 的 引 进 、 成 立 专 门 的 机 构 承 担 无 法 偿 还 贷 款 的 迁 出 责 任 等 。 这 些 措 施 必 将 促 进 住 房 与 金 融 的 进 一 步 融 合 。

4 ． 多 层 次 住 房 市 场 的 联 动 ， 将 促 进 多 元 化 住 房 消 费 的 形 成

市 场 价 商 品 房 、 经 济 适 用 住 房 、 住 房 二 级 市 场 的 开 放 、 旧 有 公 房 的 出 售 、 房 屋 租 赁 中 税 费 的 减 轻 ， 将 会 使 住 房 消 费 呈 现 多 元 化 的 态 势 [5] 。

（ 二 ） 市 场 主 体 向 商 品 住 宅 倾 斜

新 的 房 改 政 策 实 行 住 房 分 配 货 币 化 ， 推 行 住 房 抵 押 贷 款 制 度 ， 有 利 于 解 决 住 房 建 设 的 资 金 来 源 ， 有 利 于 房 地 产 市 场 的 良 性 循 环 ， 促 进 经 济 发 展 。 经 济 适 用 房 建 设 将 成 为 今 后 解 决 城 镇 居 民 住 宅 的 主 要 手 段 。 尽 管 经 济 适 用 住 房 的 开 发 利 润 很 低 （ 一 般 低 于 3% ） ， 但 需 求 量 很 大 ， 在 今 后 城 镇 居 民 的 住 房 结 构 中 将 占 70% 左 右 。 所 以 未 来 房 地 产 市 场 的 投 机 机 会 越 来 越 小 ， 开 发 利 润 将 越 来 越 接 近 社 会 的 平 均 利 润 。 在 此 情 况 下 ， 房 地 产 开 发 商 在 努 力 开 发 经 济 适 用 住 房 方 面 将 形 成 激 烈 的 市 场 竞 争 ， 而 且 回 尽 力 开 发 出 真 正 适 合 市 场 需 求 的 经 济 适 用 房 。 从 发 展 趋 势 来 看 ， 中 档 住 宅 将 成 为 大 众 青 睐 的 品 种 。 开 发 上 将 努 力 在 专 业 化 与 品 牌 化 的 基 础 上 形 成 规 模 化 。

相 对 于 商 品 住 宅 市 场 而 言 ， 今 后 几 年 写 字 楼 和 商 业 设 施 市 场 的 需 求 增 长 将 十 分 有 限 。 中 国 宏 观 经 济 的 好 转 尚 不 足 以 带 动 整 体 经 济 的 活 跃 和 商 业 的 繁 荣 ， 因 此 ， 对 写 字 楼 和 商 业 设 施 的 需 求 不 会 产 生 较 大 增 长 。 并 且 , 目 前 写 字 楼 和 商 业 设 施 积 压 严 重 ， 消 化 这 些 积 压 尚 需 要 若 干 年 的 时 间 [1]

（ 三 ） 大 量 开 工 与 大 量 积 压 现 象 并 存

从 近 两 年 全 国 商 品 住 宅 情 况 分 析 ： 1997 年 施 工 面 积 28642 万 平 方 米 ， 空 置 面 积 5600 万 平 方 米 ； 1998 年 施 工 面 积 34292 万 平 方 米 ， 空 置 面 积 7909 万 平 方 米 ， 其 中 空 置 一 年 以 上 的 占 全 部 空 置 量 的 50% 左 右 。 这 种 状 况 表 明 大 量 开 工 与 大 量 积 压 现 象 并 存 已 成 为 房 地 产 市 场 的 一 个 主 要 发 展 特 征 。 有 关 部 门 预 测 ， 未 来 几 年 这 种 局 面 将 继 续 存 在 。 其 主 要 原 因 在 于 以 下 方 面 ：

1 ． 金 融 政 策 的 调 整 ， 如 利 率 、 贷 款 、 按 揭 等 ， 将 对 房 地 产 市 场 产 生 深 远 影 响 ， 是 刺 激 消 费 需 求 上 升 的 主 要 原 因 。

2 ． 投 资 者 对 行 业 利 润 率 较 高 的 如 电 子 、 高 科 技 等 行 业 有 一 个 认 识 过 程 ， 而 家 电 、 汽 车 制 造 、 石 油 化 工 等 行 业 要 求 的 经 营 规 模 较 大 ， 而 房 地 产 行 业 利 润 率 处 于 社 会 中 高 水 平 ， 对 投 资 资 金 在 较 长 时 期 内 将 保 持 一 定 的 吸 引 力 。

3 ． 相 对 于 高 科 技 的 风 险 和 技 术 含 量 较 高 的 行 业 而 言 ， 国 内 的 房 地 产 行 业 垄 断 程 度 很 低 ， 使 新 发 展 商 进 入 市 场 相 对 来 说 比 较 容 易 ， 但 地 域 性 的 房 地 产 垄 断 企 业 将 会 逐 步 形 成 。

4 ． 新 的 房 改 制 度 的 实 施 ， 使 经 济 适 用 房 的 需 求 较 快 增 长 ， 致 使 经 济 适 用 房 新 开 工 面 积 大 量 增 加 [9] 。

（ 四 ） 主 要 城 市 商 品 住 宅 价 格 将 适 度 下 降

据 有 关 部 门 预 测 ， 在 今 后 几 年 内 ， 中 国 主 要 城 市 的 房 地 产 价 格 将 呈 现 下 降 趋 势 ， 但 下 降 的 空 间 有 限 。 其 主 要 原 因 在 于 ：

1 ． 资 金 成 本 的 下 降 使 房 地 产 发 展 商 的 开 发 成 本 降 低 。 1996 年 以 来 的 连 续 降 息 ， 减 少 了 开 发 企 业 的 资 金 成 本 。

2 ． 按 揭 力 度 的 加 大 ， 改 善 了 房 地 产 开 发 商 的 资 金 结 构 ， 减 少 了 融 资 成 本 。 以 深 圳 为 例 ， 自 1993 年 以 来 ， 按 揭 的 投 放 逐 年 上 升 ， 1998 年 的 上 升 幅 度 最 大 ， 投 放 按 揭 总 额 147 亿 元 ， 比 1997 年 的 55 亿 元 增 长 了 267% 。

3 ． 土 地 成 本 一 般 占 开 发 成 本 的 30% ， 而 近 年 土 地 价 格 的 下 降 使 房 地 产 开 发 成 本 相 应 产 生 下 降 。 此 外 ， 有 效 供 给 的 增 加 、 市 场 竞 争 的 加 剧 、 住 宅 租 金 回 报 率 的 下 降 、 减 免 开 发 企 业 的 税 费 等 原 因 ， 也 将 促 进 商 品 住 宅 的 价 格 向 下 调 整 。

4 ． 经 济 适 用 住 房 的 数 量 增 大 ， 会 促 使 商 品 住 房 的 市 场 竞 争 更 加 激 烈 将 促 使 商 品 住 宅 的 价 格 呈 现 回 落 的 趋 势 [5] 。

（ 五 ） 城 镇 个 人 贷 款 购 房 前 景 乐 观

自 1997 年 4 月 至 今 ， 中 国 人 民 银 行 已 先 后 五 次 发 布 有 关 个 人 住 宅 建 设 和 消 费 贷 款 的 规 定 ， 贷 款 的 范 围 一 再 扩 大 ， 利 率 水 平 不 断 降 低 。

1997 年 4 月 ， 中 国 人 民 银 行 发 布 了 《 个 人 住 房 担 保 贷 款 管 理 试 行 办 法 》 ， 支 持 城 镇 居 民 购 买 住 房 公 积 金 建 造 的 自 有 普 通 住 房 ， 规 定 了 比 固 定 资 产 贷 款 利 率 更 为 优 惠 的 利 率 政 策 ， 贷 款 的 最 长 期 限 是 20 年 。

1998 年 4 月 ， 央 行 下 发 了 《 关 于 加 大 住 房 信 贷 投 入 ， 支 持 住 房 建 设 消 费 的 通 知 》 ， 全 面 解 除 对 个 人 住 房 信 贷 经 办 主 体 和 对 象 的 限 制 。

1998 年 5 月 ， 央 行 发 布 修 改 后 的 《 个 人 住 房 贷 款 管 理 办 法 》 ， 贷 款 利 率 执 行 标 准 进 一 步 降 低 ， 如 ： 期 限 为 5 年 至 10 年 （ 含 10 年 ） 的 住 房 贷 款 ， 调 整 为 按 3 年 至 5 年 （ 含 5 年 ） 的 法 定 贷 款 利 率 执 行 等 。

1999 年 3 月 ， 央 行 发 布 了 《 关 于 开 展 个 人 消 费 信 贷 指 导 意 见 》 ， 其 核 心 是 强 调 个 人 住 宅 消 费 是 消 费 信 贷 的 一 个 重 要 内 容 。

1999 年 9 月 ， 央 行 再 次 发 布 决 定 ， 降 低 个 人 住 房 贷 款 利 率 ， 延 长 贷 款 期 限 ， 5 年 以 下 贷 款 利 率 为 5.31% ， 5 年 以 上 的 利 率 为 5.58% 。 同 时 对 住 房 公 积 金 贷 款 的 利 率 也 做 了 同 幅 下 调 ， 贷 款 的 期 限 则 延 长 到 30 年 。