房地产业研究报告－－行业发展概况

房地产业研究报告－－行业发展概况

（ 一 ） 行 业 架 构 和 隶 属 关 系

房 地 产 市 场 涉 及 国 民 经 济 诸 多 领 域 ， 但 就 目 前 中 国 行 业 体 制 及 发 展 现 状 来 看 ， 房 地 产 业 的 核 心 是 指 其 在 生 产 、 建 设 、 流 通 、 消 费 及 售 后 管 理 等 方 面 的 内 容 。 根 据 1998 年 国 务 院 机 构 调 整 方 案 ， 中 国 房 地 产 行 业 的 管 理 归 口 部 门 为 中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 。 建 设 部 是 国 务 院 综 合 管 理 全 国 建 设 事 业 （ 工 程 建 设 、 城 市 建 设 、 村 镇 建 设 、 建 筑 业 、 房 地 产 业 、 市 政 公 用 事 业 ） 的 职 能 部 门 ， 其 具 体 管 理 机 构 是 建 设 部 房 地 产 司 。

由 于 房 地 产 业 涉 及 面 较 广 ， 根 据 中 国 目 前 管 理 体 制 上 的 特 点 ， 房 地 产 市 场 管 理 机 构 大 体 上 可 划 分 为 三 类 ：

1 ． 房 地 产 市 场 主 管 部 门

中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 主 管 房 地 产 市 场 ； 中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 主 管 土 地 市 场 ， 二 者 的 职 责 有 所 交 叉 。

2 ． 有 关 经 济 管 理 部 门

此 类 管 理 机 构 涉 及 到 规 划 、 审 计 、 财 务 、 税 务 、 工 商 行 政 、 物 价 、 银 行 等 领 域 。 主 管 部 门 包 括 财 政 部 、 国 家 工 商 行 政 管 理 局 、 国 家 税 务 总 局 、 国 家 物 价 局 、 国 家 审 计 署 、 国 有 资 产 管 理 局 等 。

3 ． 有 关 司 法 监 督 机 构

此 类 管 理 机 构 涉 及 到 公 安 、 政 法 、 监 察 等 部 门 ^[2] 。

（ 二 ） 企 业 、 职 工 状 况

“ 八 五 ” 末 期 ， 房 地 产 发 展 速 度 的 减 缓 导 致 了 房 地 产 业 各 类 开 发 企 业 数 目 的 剧 减 。 近 年 来 ， 在 国 家 不 断 加 强 宏 观 调 控 力 度 及 市 场 竞 争 的 影 响 之 下 ， 房 改 制 度 的 进 一 步 实 施 使 中 国 房 地 产 行 业 已 进 入 相 对 稳 定 的 发 展 时 期 。 据 国 家 统 计 局 数 据 ： 截 止 到 1998 年 底 ， 中 国 各 地 区 房 地 产 开 发 企 业 共 计 21396 个 ， 从 房 地 产 企 业 目 前 的 经 济 类 型 分 布 来 看 ， 国 有 经 济 企 业 8164 个 ， 占 总 数 的 39% ， 仍 占 据 主 要 力 量 ； 集 体 经 济 企 业 4754 个 ， 占 企 业 总 数 的 22% ； 私 营 经 济 企 业 353 个 ， 联 营 经 济 企 业 455 个 ， 二 者 各 占 企 业 总 数 约 2% ； 股 份 制 企 业 2670 个 ， 占 企 业 总 数 的 12% ； 外 商 独 资 企 业 5000 个 ， 占 企 业 总 数 的 23%^[3] 。

房 地 产 业 商 品 房 的 三 大 物 业 包 括 ： 商 品 住 宅 、 写 字 楼 办 公 用 房 和 商 业 营 业 用 房 。 1998 年 ， 针 对 亚 洲 金 融 危 机 对 中 国 经 济 的 影 响 ， 国 家 采 取 了 积 极 的 财 政 政 策 ， 加 大 了 城 镇 住 房 制 度 改 革 力 度 ， 加 快 了 经 济 适 用 房 建 设 ， 取 得 了 明 显 成 效 。 据 国 家 统 计 局 数 据 ， 1998 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 3579.6 亿 元 ， 比 1997 年 增 长 12.6%^[1] 。

1999 年 以 来 ， 房 改 制 度 的 积 极 实 施 ， 为 中 国 房 地 产 业 带 来 了 新 一 轮 的 投 资 热 潮 ， 投 资 规 模 呈 现 明 显 扩 大 趋 势 。 三 大 物 业 各 自 所 占 的 投 资 比 重 分 别 为 ： 商 品 住 宅 ： 66% ； 写 字 楼 办 公 用 房 ： 9% ； 商 业 营 业 用 房 ： 11% ， 三 者 相 加 共 占 投 资 总 额 的 86% 。 1999 年 1 — 8 月 ， 房 地 产 业 共 完 成 投 资 额 1907.97 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 20.9% ， 其 投 资 流 向 为 ： 商 品 住 宅 ： 1269.60 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 32.9% ； 办 公 楼 ： 166.68 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 18.2% ； 商 业 营 业 用 房 ： 213.02 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 5.5% ； 其 他 ： 258.67 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 18.8%^[4] 。

1998 年 以 来 ， 房 地 产 业 发 展 的 政 策 环 境 、 资 金 环 境 和 市 场 环 境 ， 同 前 几 年 相 比 发 生 了 很 大 变 化 ， 其 显 著 特 征 是 ： 有 比 较 正 确 的 导 向 ， 运 作 逐 步 规 范 ， 发 展 基 本 有 序 。 在 国 家 深 化 住 房 制 度 改 革 ， 加 快 经 济 适 用 住 房 建 设 的 政 策 推 动 下 ， 城 镇 住 宅 建 设 发 展 形 势 较 为 乐 观 。 1998 年 ， 中 国 房 地 产 开 发 呈 现 出 以 下 特 点 ：

1 ． 住 宅 建 设 总 量 显 著 增 长 ， 经 济 适 用 住 房 的 投 资 力 度 加 大

1998 年 房 地 产 业 开 发 投 资 稳 步 回 升 ， 商 品 住 宅 投 资 比 例 增 大 。 根 据 国 家 统 计 局 数 据 ， 1998 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 完 成 3579.6 亿 元 ， 比 1997 年 增 长 12.6% 。 其 中 商 品 住 宅 开 发 完 成 投 资 2117.94 亿 元 ， 占 整 个 房 地 产 开 发 投 资 总 额 的 60% ， 比 上 年 增 长 24% ； 房 屋 施 工 总 面 积 51500.6 万 平 方 米 ， 其 中 商 品 住 宅 施 工 面 积 34291.89 万 平 方 米 ， 比 上 年 增 长 19.72% ； 房 屋 竣 工 面 积 15392.7 万 平 方 米 ， 其 中 商 品 住 宅 竣 工 面 积 12480.16 万 平 方 米 ， 比 上 年 增 长 14.64%^[5] 。

1999 年 以 来 ， 受 国 家 房 改 措 施 的 影 响 ， 房 地 产 业 保 持 了 持 续 快 速 增 长 的 态 势 ， 1 — 8 月 ， 完 成 购 置 土 地 面 积 4044.14 万 平 方 米 ， 比 上 年 同 期 增 长 60.6% ； 完 成 开 发 土 地 面 积 2854.77 万 平 方 米 ， 比 上 年 同 期 增 长 31.2%^[4] 。

2 ． 商 品 住 宅 销 售 面 积 和 销 售 额 大 幅 度 提 高

商 品 房 销 售 方 面 ： 1998 年 房 地 产 业 商 品 房 销 售 额 为 2134.9 亿 元 ， 比 上 年 增 长 36.50% ； 商 品 房 销 售 面 积 10662.2 万 平 方 米 , 比 上 年 增 长 34.76% 。 其 中 商 品 住 宅 销 售 额 为 1718.25 亿 元 ， 比 上 年 增 长 41.22% ； 销 售 面 积 9510.94 万 平 方 米 , 比 上 年 增 长 38.08% 。

1999 年 1 — 8 月 ， 完 成 施 工 面 积 41133.91 万 平 方 米 , 比 上 年 同 期 增 长 16.5% ； 新 开 工 面 积 11522.31 万 平 方 米 , 比 上 年 同 期 增 长 23.3% ； 竣 工 面 积 5009.91 万 平 方 米 , 比 上 年 同 期 增 长 22.5% ； 销 售 面 积 4229.26 万 平 方 米 , 比 上 年 同 期 增 长 6.8% ； 商 品 房 销 售 额 完 成 849.70 亿 元 ， 比 上 年 同 期 下 降 0.9% ， 其 中 销 售 给 个 人 的 商 品 房 销 售 额 完 成 619.08 亿 元 ， 比 上 年 同 期 增 长 15%^[4] 。

3 ． 商 品 房 销 售 中 个 人 买 房 比 例 明 显 提 高

商 品 房 销 售 中 呈 现 出 来 的 显 著 特 点 是 个 人 买 房 比 例 加 大 ， 1998 年 商 品 住 宅 销 售 面 积 中 个 人 买 房 占 73.73% ， 比 上 年 同 期 提 高 了 近 7 个 百 分 点 ^[5] 。 受 国 家 房 改 政 策 导 向 、 经 济 适 用 房 建 设 和 住 房 需 求 等 因 素 的 推 动 ， 1999 年 北 京 市 房 地 产 开 发 投 资 持 续 保 持 高 速 增 长 的 态 势 ， 1 — 5 月 ， 全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 104.4 亿 元 ， 同 比 增 长 16.5% ， 成 为 带 动 北 京 市 经 济 投 资 增 长 的 主 要 因 素 。 1999 年 以 来 ， 商 品 住 宅 成 为 北 京 市 房 地 产 投 资 商 和 发 展 商 的 首 选 项 目 ， 开 复 工 面 积 大 幅 度 增 长 。 1 — 5 月 ， 北 京 市 商 品 住 宅 投 资 完 成 52.4 亿 元 ， 同 比 增 长 44.7% ， 占 全 市 房 地 产 投 资 的 比 重 为 50.2% ， 较 上 年 提 高 9.8 个 百 分 点 ； 开 复 工 面 积 达 到 1697.5 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 40.8% ， 其 中 本 年 度 新 开 工 面 积 为 235.4 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 45.7% ； 商 品 住 宅 竣 工 面 积 56.7 万 平 方 米 , 比 上 年 同 期 增 长 16% 。

商 品 住 宅 投 资 和 开 复 工 面 积 大 幅 度 增 长 的 主 要 原 因 ， 一 方 面 是 受 政 府 政 策 导 向 的 影 响 ， 另 一 方 面 是 由 于 前 几 年 写 字 楼 和 大 型 商 场 的 重 复 建 设 ， 致 使 这 类 房 地 产 项 目 投 资 前 景 日 趋 暗 淡 ， 供 求 矛 盾 日 益 突 出 。 面 对 竞 争 激 烈 的 房 地 产 市 场 和 商 品 住 宅 市 场 的 大 量 需 求 ， 房 地 产 投 资 商 和 发 展 商 纷 纷 将 投 资 方 向 转 为 商 品 住 宅 。 自 1998 年 下 半 年 以 来 ， 北 京 市 个 人 购 买 商 品 住 宅 不 断 增 加 ， 从 目 前 的 市 场 走 向 分 析 ， 居 民 个 人 已 成 为 房 地 产 商 品 住 宅 市 场 销 售 的 主 渠 道 。 1 — 5 月 ， 北 京 市 销 售 给 个 人 的 住 宅 面 积 为 29.2 万 平 方 米 ， 同 比 增 长 54.6% ， 占 全 市 商 品 房 销 售 面 积 的 50.1% ； 实 现 销 售 额 8.9 亿 元 ， 同 比 增 长 38.7%^[6] 。

4 ． 新 开 工 项 目 增 多 ， 新 开 工 面 积 有 较 大 增 长

1997 年 商 品 住 宅 的 新 开 工 面 积 为 14027.0 万 平 方 米 ， 比 上 年 增 长 4.6% 。 1998 年 随 着 房 地 产 政 策 的 调 整 和 市 场 的 繁 荣 ， 商 品 住 宅 的 新 开 工 面 积 出 现 较 大 幅 度 增 长 ， 达 到 18751.3 万 平 方 米 ， 比 上 年 增 长 33.7% 。

5 ． 城 镇 住 房 停 止 实 物 分 配

按 照 国 务 院 发 出 的 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ， 加 快 住 房 建 设 的 通 知 ， 1998 年 下 半 年 起 停 止 住 房 实 物 分 配 ， 逐 步 实 行 住 房 分 配 货 币 化 。 停 止 住 房 实 物 分 配 后 ， 新 建 经 济 适 用 住 房 原 则 上 只 售 不 租 ， 逐 步 建 立 适 应 中 国 国 情 的 城 镇 住 房 新 制 度 。

（ 五 ） 住 房 制 度 改 革

1 ． 房 改 目 标 及 主 要 发 展 历 程

中 国 城 镇 住 房 制 度 改 革 始 于 80 年 代 后 期 ， 改 革 的 总 目 标 是 克 服 住 房 实 物 分 配 所 带 来 的 分 配 不 公 等 弊 端 ， 实 现 住 房 投 入 — 产 出 的 良 性 循 环 。

为 了 加 快 住 宅 建 设 步 伐 ， 扩 大 内 需 ， 拉 动 经 济 增 长 ， 国 务 院 先 后 1988 年 和 1994 年 两 次 发 布 了 关 于 推 进 住 房 制 度 改 革 的 决 定 ； 1997 年 底 ， 国 务 院 要 求 加 快 研 究 住 房 制 度 改 革 问 题 ， 尽 快 制 订 切 实 可 行 的 实 施 方 案 ； 1998 年 6 月 召 开 了 全 国 住 房 制 度 改 革 与 住 宅 建 设 会 议 ， 7 月 3 日 ， 国 务 院 出 台 了 新 的 房 改 方 案 ， 即 《 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ， 加 快 住 房 建 设 的 通 知 》 ， （ 以 下 简 称 《 通 知 》 ） 确 立 了 取 消 住 房 实 物 分 配 、 实 行 货 币 分 配 的 政 策 框 架 ； 同 年 ， 国 务 院 又 颁 布 了 《 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 》 的 第 一 个 配 套 法 规 ， 即 《 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 》 ， 规 范 了 房 地 产 开 发 主 体 及 开 发 行 为 ； 此 后 ， 国 务 院 相 继 出 台 了 一 系 列 加 快 经 济 适 用 住 房 开 发 建 设 的 政 策 ， 加 大 了 经 济 适 用 住 房 的 投 资 力 度 。 （ 《 中 国 市 场 发 展 报 告 》 1999 ） 新 的 房 改 方 案 较 以 前 方 案 相 比 有 以 下 几 个 方 面 重 大 突 破 ：

第 一 ， 明 确 了 城 镇 住 房 制 度 改 革 的 指 导 思 想 和 基 本 原 则 。

其 指 导 思 想 是 ： 稳 步 推 进 住 房 商 品 化 、 社 会 化 ， 逐 步 建 立 适 应 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 和 中 国 国 情 的 城 镇 住 房 新 制 度 ； 加 快 住 房 建 设 ， 促 使 住 宅 业 成 为 新 的 经 济 增 长 点 ， 不 断 满 足 城 镇 居 民 日 益 增 长 的 住 宅 需 求 。

其 基 本 原 则 是 ： 坚 持 在 国 家 统 一 政 策 目 标 指 导 下 ， 地 方 分 别 决 策 ， 因 地 制 宜 ， 量 力 而 行 ； 坚 持 国 家 、 单 位 和 个 人 合 理 负 担 ； 坚 持 “ 新 房 新 制 度 ， 老 房 老 办 法 ” ， 平 稳 过 渡 ， 综 合 配 套 。

第 二 ， 取 消 了 已 经 实 行 近 50 年 的 住 房 实 物 分 配 体 制 ， 代 之 以 货 币 补 贴 为 主 的 住 房 货 币 分 配 制 度 ， 从 根 本 上 切 断 了 住 房 无 偿 分 配 、 低 租 金 分 配 ， 以 及 住 房 靠 国 家 、 靠 单 位 的 制 度 性 依 赖 。

第 三 ， 建 立 了 新 的 住 房 供 应 体 系 和 住 房 社 会 保 障 体 系 。

第 四 ， 将 经 济 适 用 住 房 确 定 为 住 宅 建 设 的 重 点 ， 并 对 经 济 适 用 住 房 的 成 本 和 利 润 进 行 宏 观 调 控 。

第 五 ， 建 立 了 住 房 社 会 保 障 制 度 。 对 既 买 不 起 房 、 也 不 能 以 市 场 价 租 赁 住 房 的 低 收 入 家 庭 ， 由 政 府 提 供 廉 价 住 房 。 廉 价 住 房 的 租 金 实 行 政 府 定 价 。

2 ． 住 房 制 度 改 革 的 重 点

（ 1 ） 按 照 1998 年 国 务 院 颁 布 的 《 通 知 》 精 神 ， 取 消 住 房 福 利 分 配 ， 实 行 货 币 化 分 房 。 依 据 当 地 经 济 发 展 水 平 和 住 房 现 状 ， 合 理 确 定 住 房 的 补 贴 水 平 。

（ 2 ） 妥 善 处 理 企 事 业 单 位 的 房 改 问 题 。

（ 3 ） 妥 善 解 决 房 改 上 市 问 题 。 稳 步 开 放 已 购 共 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 的 交 易 市 场 ， 促 进 住 房 流 通 。

（ 4 ） 加 强 房 改 管 理 ， 防 止 不 正 之 风 。

3 ． 住 房 制 度 改 革 的 发 展 思 路

（ 1 ） 扩 大 住 宅 的 有 效 需 求 。 保 持 较 大 规 模 的 住 宅 建 设 数 量 ， 加 快 新 旧 体 制 的 转 换 。

（ 2 ） 改 善 住 宅 供 应 体 系 。 一 是 进 行 充 分 的 市 场 调 查 ， 做 到 适 销 对 路 ； 二 是 住 房 价 格 应 适 应 居 民 的 承 受 能 力 ； 三 是 要 有 住 房 质 量 的 保 障 ； 四 是 要 适 应 不 同 的 收 入 层 次 和 消 费 偏 好 。

（ 3 ） 培 育 市 场 ， 搞 活 流 通 。 住 宅 消 费 市 场 包 括 住 宅 的 销 售 市 场 、 租 赁 市 场 和 二 手 交 易 市 场 三 种 形 式 。 培 育 市 场 ， 搞 活 流 通 一 是 要 靠 产 权 、 产 籍 做 保 证 ； 二 是 要 尽 快 研 究 开 放 住 房 二 级 市 场 的 有 关 政 策 ； 三 是 研 究 制 定 有 利 于 促 进 交 易 的 税 费 政 策 ； 四 是 搞 好 住 宅 市 场 的 中 介 服 务 ， 促 进 商 品 房 销 售 和 租 赁 。

（ 4 ） 发 展 住 房 金 融 。 在 目 前 商 业 性 金 融 与 政 策 性 金 融 并 存 的 条 件 下 ， 重 点 是 要 搞 好 与 金 融 系 统 的 配 合 ， 通 过 政 策 性 金 融 与 商 业 性 金 融 的 组 合 贷 款 ， 降 低 贷 款 利 率 ， 促 进 个 人 贷 款 买 房 ， 特 别 要 解 决 好 贷 款 风 险 问 题 。

（ 5 ） 正 确 确 定 市 场 价 商 品 房 和 经 济 适 用 住 房 的 合 理 比 例 。 总 的 原 则 是 既 要 保 证 城 市 建 设 ， 特 别 是 配 套 建 设 能 够 顺 利 进 行 ， 又 要 有 效 地 解 决 居 民 的 住 房 问 题 ^[5] 。

（ 六 ） 行 业 发 展 中 存 在 的 问 题

尽 管 目 前 住 房 制 度 改 革 、 住 宅 建 设 与 房 地 产 业 均 取 得 了 较 快 的 发 展 ， 但 一 些 影 响 行 业 正 常 发 展 的 深 层 次 问 题 尚 未 从 根 本 上 得 到 解 决 。 主 要 体 现 在 以 下 方 面 ：

1 ． 住 房 制 度 改 革 方 面

主 要 体 现 为 ： 有 变 相 增 加 住 房 补 贴 的 倾 向 ； 对 企 事 业 单 位 职 工 住 房 分 配 货 币 化 问 题 重 视 不 够 ； 对 于 建 立 住 房 准 开 和 住 房 准 入 制 度 等 基 础 工 作 重 视 不 够 ， 对 级 差 地 租 在 住 房 交 易 中 的 重 要 影 响 考 虑 不 足 ^[5] 。

2 ． 房 地 产 投 资 结 构 不 够 合 理

在 大 中 型 城 市 中 ， 甲 级 写 字 楼 、 大 型 商 业 楼 等 项 目 大 量 推 出 ， 而 一 般 性 用 房 和 第 三 产 业 用 房 则 供 不 应 求 ， 投 资 结 构 不 尽 合 理 。

3 、 房 地 产 投 资 地 区 差 异 仍 很 明 显

目 前 投 资 主 要 集 中 于 沿 海 比 较 发 达 、 开 放 程 度 较 高 的 省 市 ， 如 上 海 、 北 京 和 广 东 两 市 一 省 的 投 资 规 模 接 近 全 国 投 资 规 模 的 一 半 ， 其 中 仅 广 东 一 个 省 的 投 资 总 额 就 大 于 中 、 西 部 17 个 省 、 市 、 自 治 区 的 投 资 规 模 。 房 地 产 业 投 资 的 地 区 差 异 比 工 业 、 商 业 和 基 本 建 设 等 产 业 表 现 得 更 为 明 显 。

4 、 启 动 住 房 消 费 的 各 项 政 策 突 破 难 度 较 大

房 地 产 宏 观 调 控 体 系 尚 不 健 全 ， 金 融 服 务 体 系 尚 未 形 成 ， 住 房 消 费 市 场 有 待 进 一 步 实 质 性 地 启 动 。